為一個優秀的房產經銷商是需要注意多個方面的條件，結合多方資源。要在房地產銷售行業中獨占鰲頭，出類拔萃，有十個禁忌不能不防。

一防：照貓畫虎的項目定位和推廣主題

眾所周知，模仿和跟風很流行，近幾年房地產行業更具此特點。比如北京東部某區的項目，幾乎沒有一個不是把客戶鎖定在國貿CBD白領階層的，是否有人想到國貿CBD白領有多大購買力，能否消耗掉每年200萬平方米的開發量?實際上客戶統計資料表明，白領只占CBD成交客戶的5%—8%;在推廣主題上，更是幾乎都與白領有關。再比如輕軌概念，更是大篇幅地大抄特抄，我們是否想過既然大家共有的優勢還能是優勢嗎?還有必要去宣傳嗎?為客戶省點廣告費、降點房價，豈不樂哉?

二防：前期準備不夠，把握市場不準

房地產開發同其他生產企業一樣，在新產品投產之前必須經過認真的市場調研、營銷策劃后，才能投產，否則必然找不到市場空白點，滯銷情況在所難免。簡而言之——能及時把握動、靜態市場和客戶需求，那就占有決勝千里的必要條件。

三防：脫離目標客戶的習性

任何房地產項目都脫離不開業主，項目的產品策劃是否符合客戶群的生活特征和生活習慣?也就是說是否能夠滿足業主生活的需求，自然是項目成敗的關鍵所在。任何一個脫離客戶習性的項目注定是死盤。

四防：大盤項目，市場應變力度不夠

幾年前北京的某些大盤地產項目，確實一度爆出冷門，引起市場強烈反響，形成熱銷之勢，這只能說當時沒有太多好項目而已。近幾年來，市場發生了翻天覆地的變化，然而有的項目沒有及時調整自己的思路，尋找新的推廣點和新的客戶群，產品品質沒有提升，一直延續以往開發思路，在強大的市場沖擊之下，顯得后勁不足。逐漸使項目在市場上的形象處于“有名無度”的狀態，其主要原因在于其宣傳點比較分散，人人都知道項目，但都不知道項目具體好在哪里?不能激起消費者的購買欲望，大大地降低了項目的市場價值。這就是致使某些大盤項目由暢銷向死盤急速轉變的根本原因之一，也是大盤項目的通病。

五防：銷售組織、管理跟不上，忽視售前售后服務

目前，某些項目在市場上雖然有競爭力，但是它的銷售組織沒有跟上，表現出以下幾方面弊端：一是項目賣點沒有提煉出來，導致銷售思路混亂，任憑銷售員自己去理解、發揮。二是銷售講解不過關，不能將項目的現狀、前景解釋清楚，沒有統一說辭，降低客戶對項目的認知度。三是沒有一個詳細的銷售流程，銷售不規范。四是銷售培訓后，缺乏有效的監督執行，培訓效果難以體現。五是售后服務跟不上，對業主的意見不聞不問，致使老客戶的作用無法發揮，同時還會造成前期業主入住時矛盾重重，影響項目后期正常銷售。六是一問一答式的傳統銷售模式繼續沿用，蘿卜白菜愛買不買。七是銷售隊伍缺少自信心和對項目的理解、熱愛。

六防：小盤項目，營銷推廣靠硬廣告

一般小盤項目自身的成本偏高，很難承擔大量的廣告費用，很多小盤項目靠提高房價來平衡項目龐大的硬廣告開支，將項目風險毫不負責地轉嫁給業主?？珊芏嗳藚s忽略了自己面臨的是越來越冷靜的消費者，他們早已清醒地認識到項目的一舉一動都是在耗費自己的錢，所以消費者會冷靜地考慮你消耗的費用是否合理、是否為自己著想。越做硬廣告，客戶越觀望——這是與客戶溝通過程中所得出的結論。